自2009年9月20日起，程某每年都承租侯某位于北京市海淀区102号房屋（以下简称102室房屋），并且每年都预先支付下一年的房屋租金。2012年8月31日，程某一次性向侯某支付了1年租金9万元，双方形成了房屋租赁关系。2012年12月，侯某告诉程某要卖房，并提出以总价750万元的价格出售房屋，程某表示愿意以每平方米6.8万元的价格购买此房。 2013年初，侯某将102室房屋出售并于2013年2月28日与房屋买受人办理了房屋过户手续。

一、何为优先购买权？

北京律师封跃平律师提到承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期间内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。
承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：

⒈承租人的优先购买权属于法定权利。承租人的优先购买权是由法律直接规定产生，而不是根据当事人之间的约定产生的。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
2.承租人的优先购买权是一种形成权。在同等条件下，承租人仅凭自己的意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同。
3.承租人的优先购买权是一种期待权。在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。所以，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅属于期待权。
4.承租人的优先购买权仅属于承租人所有，不能转让和继承。如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，当承租人死亡时，承租人的其他家庭成员可享有优先购买权。 二、优先购买权是否受到侵害如何认定？

就该案而言，一审法院与二审法院均认为合法的民事权益受法律保护。侯某与程某于2009年9月20日就102号房屋签订的《个人房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应遵守履行。尽管程某作为房屋承租人，其有向侯某提出在同等条件下优先购买102号房屋的权利，但根据查明事实，程某对侯某出售102号房屋自始就是知情的，而且一直在配合侯某出售102号房屋，如果程某有意购买102号房屋，其完全有时间和条件行使优先购买权，但本案中，程某并未提供证据证明其向侯某提出过相关请求，在此情况下，侯某与其他购房人签订房屋买卖合同的行为并未侵害其优先购买权。据此，程某主张侯某赔偿其优先购买权损失之请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。

三、在此情形下，承租人有哪些权益可以得到保护？

依据我国合同法相关规定，程某与侯某所签合同到期后，程某继续使用租赁房屋，侯某未提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。据此，尽管程某于2009年8月31日按与侯某约定的月租金标准向侯坤预先支付了1年的房屋租金，但因双方并未重新签订书面租赁合同，故程某主张其有权使用102号房屋至2013年9月20日，缺乏法律依据，该院不予采信。由于程某与购房人已就2013年2月28日以后102号房屋的房租达成协议，且程某业已将此期间租金19200元给付购房人，故侯某应将2013年2月28日以后预收的房屋租金5万元退还给程某，因程某已从购房人处领取侯某转交7500元，故侯某实际应退还程某剩余租金42500元。

北京律师封跃平律师尽管程某与侯某之间不存在定期房屋租赁合同关系，但程某确已向侯某预付了1年的房屋租金，在此情况下，侯某与购房人签订房屋买卖合同时，应当提前将买卖双方可能约定房屋交接的情况通告程某，并协调好购房人与承租人之间的关系，以便于程某能在合理的时间内腾退102号房屋，但侯某并未处理好三方之间的关系，导致程某与购房人就腾房问题直接发生纠纷，侯某对此负有不可推卸的责任。尽管事后程某与购房人就腾房事宜达成和解协议，但程某在腾退房屋时仍多支付了房屋租金，侯某应当为此承担赔偿责任。