引言：合同履行期间因不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的，解除合同双方均不承担违约责任。

　　一、案情简介

　　齐某与彭某系夫妻关系，二人在北京市房山区有商业类住房一套，2016年6月，齐某、彭某二人在中介方的居间下与杨某签订了《存量房屋买卖合同》，将上述的商业类住房以60万元的价格出卖给杨某，杨某支付首付款30万元(含定金1万元)，双方约定待涉案房屋房产证下发后办理贷款手续结清余款，签订合同后涉案房屋即交付杨某居住使用。

　　2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监督局发布关于《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，依据该公告之规定，杨某名下已经有一套住房，不具备购买商业、办公类项目房屋资质。

　　2017年4月18日，彭某、齐某取得涉案房屋房产证，在双方协商期间，2017年五一期间彭某、齐某却私自换锁，致使杨某无法进入涉案房屋。
　　双方协商未果，杨某起诉要求解除双方间的买卖合同，并要求彭某、齐某返还已支付的购房款及涉案房屋内的物品，彭某、齐某以杨某恶意将涉案房屋在中介网站挂名租赁为由提出反诉要求杨某承担违约责任，不予返还已支付的购房款，本案一审支持杨寒雄的诉讼请求，驳回彭某、齐某反诉请求，彭某、齐某提出上诉，本案经过二审审理除彭某、齐某已经履行完毕的事项外，维持原判。

　　二、裁判结果

　　一、解除原告杨某与被告彭某、齐某于二〇一六年六月三日签订的《存量房屋买卖合同》。
　　二、被告彭某、齐某于本判决生效之日起十日内退还原告杨某房价款三十万元。
　　三、被告彭某、齐某于本判决生效之日起十日内退还原告杨某物业费八百五十元一角。
　　四、被告彭某、齐某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某一台海尔牌电冰箱、一台海尔牌洗衣机、电视柜、一台格兰仕牌壁挂空调、一台万家乐牌热水器等财产。
　　五、驳回原告杨某其他诉讼请求。
　　六、驳回被告彭某、齐某的反诉请求。

　　因在二审开庭前，彭某、齐某主动履行一审判决部分内容，因此二审作出(2018)京02民终11122号民事判决书判决如下：
　　一、维持北京市房山区人民法院(2018)京0111民初4001号民事判决第一、二项;
　　二、撤销北京市房山区人民法院(2018)京0111民初4001号民事判决第三、四、五、六项;
　　三、驳回杨某其他诉讼请求;
　　四、驳回彭某、齐某的反诉请求。

　　三、律师说案

　　(一)双方签订房的合同效力如何?
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《存量房屋买卖合同》系合同当事人之真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。
　　(二)本案中《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(限购政策)对本案产生了何种影响?
　　在涉案合同履行过程中，适逢颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(限购政策)，其调控对象为商业、办公类房地产项目，涉案房屋在调控政策范围内。现因受调控政策影响，杨某不再具有购买该类房屋的资质，使涉案买卖合同履行不能，系因不可归责于双方当事人的原因导致了合同目的无法实现的结果，双方互不承担违约责任。
　　本案争议双方对于解除合同不持异议，《存量房屋买卖合同》予以解除。合同解除后，彭某、齐某收取的定金及购房款应予返还，彭某、齐某应当退还杨某支付的房价款30万元。依据《存量房屋买卖合同》约定，卖方取得涉案房屋房产证后7日内双方办理剩余房款贷款手续及房屋权属转移登记手续。

　　《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布时间在前，彭某、齐某取得房产证的时间在后，此时《存量房屋买卖合同》已履行不能。合同履行陷入停滞，彭某、齐某依然基于该合同要求杨寒雄履行付款义务，并以杨某拒付剩余房款为由构成违约的主张，缺乏合理依据，不予支持。

　　四、相关法律规定

　　《中华人民共和国合同法》
　　第九十一条 合同消灭的原因
　　有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行; (二)合同解除;(三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存; (五)债权人免除债务; (六)债权债务同归于一人; (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
　　第九十四条 合同的法定解除
　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
　　第九十七条 解除的效力
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。