为了遏制房价上涨幅度过大过快的趋势，各地方政府响应国务院的号召，因地制宜出台了一系列商品房限购、限贷政策以及经济适用房的购买资格限制措。此后不少购房人为了规避政府的限制举措，“借名买房”，法律物权人与实际物权人发生分离，导致借名人与出名人关于房产权归属争议愈发普遍，那么“借名买房”合同的法律效力以及房产权的归属问题，便成为了争议的焦点和解决纠纷的关键。
合同的法律效力

“借名买房”行为是指借有权买房人之名进行房产登记，实际上由真正购房人进行出资，“有权买房人”是出名人，“真正购房人”为借名人，是法律物权与现实物权的分离。“借名买房”行为实际上是两份合同的联合，一是出名人与借名人之间约定的借名合同，二是实际购买商品房的商品房买卖合同。实际签订的商品房买卖合同通常不具有法律效力争议，问题主要在于“借名合同”法律效力如何。

“借名合同”无论是口头协议还是书面合同，都属于合同的范畴，受《中华人民共和国合同法》规制，本法第五十二条规定了合同无效的五种情形，一是以欺诈、胁迫的手段订立合同，二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。

北京律师封跃平律师认为，首先，“借名合同”必然是双方合意共同订立，不存在欺诈、胁迫行为；其次，借名人的目的只是购买商品房，因此也不属于恶意串通行为或具有非法目的；再次，购买商品房的行为不能认定为损害社会公共利益，但是若意向房屋为政策房或经济适用房，涉及抢占他人名额，则可能认定为是损害了公共利益从而认定合同无效；最后，该行为也不属于违法或行政法规的强制性规定的行为，因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”地方政府出台的商品房限购、限贷措施属于管理性规定，而非效力性强制性规定，因此“借名买房”行为不属于违反强制性规定的行为。综上，“借名合同”的法律处理应本着私法自治的原则衡量当事人之间的约定，“借名合同”应当认定为合法有效。

不动产物权归属

如上所述，既然“借名合同”认定是合法有效的，那么对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出名人在此时虽然是法律上的物权所有人，但并不属于实际上的出资人，应当遵循双方之间的合同约定，自觉配合借名人办理不动产所有权转移登记。而且一般在判定“借名合同”有效后，法院会依照意思自治原则，判决出名人协助实际出资人办理所有权转移登记。

但是问题在于，有时部分借名人与出名人之间在约定购房时维持着良好的私人关系，没有考虑到未来的可能纠纷风险，便没有与对方签订书面的“借名合同”，仅有口头协议，也没有录音等证据，这就为证明“借名”的事实成立造成了困难。

北京律师建议，在没有书面的“借名合同”的情况下，实际出资人要证明“借名”买房的事实应尽可能地充分准备作证这一事实的间接证据，例如，当时的购房付款凭证，转账交易记录，后期偿还贷款的银行证明原件，如银行出具的凭条，或实际的居住事实等。法院有时还会考虑双方财务状况、还款能力等判断双方是否有实际购买房屋的能力，以及实际购房人能否对房屋的贷款事实如金额、偿还周期等有足够的了解并能自圆其说。总之，证据至少要达到高度盖然性标准，法院才可以认同“借名买房”的事实的存在。